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【天津女排夺冠】

能够在短短的几年时间内△⊙∵,实现快速的规模扩张△,得益于蛋壳公寓基于互联网大数据赋能的“新租赁模式”∵▽,这也是蛋壳公寓的核心竞争力所在⊿↑。据了解△〇,蛋壳大脑是蛋壳公寓的核心价值所在﹡♂↑,其BI系统数据模型对业务发展具有决定性的重要意义π,能够解决房屋资源与租户的“房源错配”问题﹡。

在蛋壳公寓看来⌒,这是一片新的蓝海☆。伴随着持续的城市化、高房价以及一二线城市年轻人消费习惯和生活方式的转变∟,以及政策的利好〇▽,中国租赁市场潜力巨大♂∟△。

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艾瑞咨询的报告显示♂□,蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商的第二位┊▽﹡,且房间数增长最快▽,增速居行业第一◇♂☆。

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从2015年底的2434个公寓数量▽,增加至2019年11月的432690套∟☆?,蛋壳的公寓数量增长了179倍⌒。规模迅猛扩张□♀,蛋壳的营收也“水涨船高”⊿,从2017年底的6.57亿元增加至2018年底的26.75亿元☆♀,营收增长率高达307.29%☆⌒。截至2019年9月◇∴▽,蛋壳实现营收50.00亿元♀♂,同比增长198.85%↑。

内部体制:科技赋能下的“新租赁”模式

根据招股书披露π◇♀,2019年前9个月蛋壳蛋壳公共与净亏损25.16亿元人民币↑?π,经调整后的EBITDA为-14.61亿元人民币♂。对比2018年的经调整亏损率及经调整EBITDA率﹡〇⌒,可以发现蛋壳公寓的尚未盈利的原因是其持续高速增长☆⊙∵。

从外部市场环境来看♂π┊,蛋壳公寓未来有广阔的市场空间∟⊙。

蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖

外部环境:三万亿租赁市场蓝海

长租公寓本身:盈利难△?正如其它长租公寓品牌一样∴,蛋壳目前也处于亏损状态〇。

如何在规模增长下↑∴,提升盈利能力﹡⌒?一组数据或可解答部分疑虑△,蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12♂﹡〇,646元/间┊☆,下降到2019年前9个月的平均10∵,404元/间↑⊙♀。这组数据释放出了一个信号⊙□,蛋壳公寓在规模持续增长的同时?♂,整体运营成本及资金投入却在下降∟。

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美国东部时间1月17日上午9点30分☆∴,蛋壳公寓的股票代码首次显现在纽交所的大屏幕上◇▽,开盘价为13.51美元π┊,较发行价13.50美元微涨π┊。按照发行价⊙♀△,承销商行使超额配售权后▽□,蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿美元∵☆⌒,市值可达27.4亿美元∟⌒▽。

而无论是在规模上扩张上↑♂,还是在成本控制方面▽∵▽,蛋壳公寓已经付诸行动?▽,并开始显露其效了∵∴。特别是此次赴美成功上市后﹡,插上资本翅膀的蛋壳公寓▽,规模会进一步激增⌒,扭亏为盈或许指日可待⌒。

从以上三方面来看π□,蛋壳公寓的价值所在♀,绝不是当下的股市所能衡量的♂□。

综合内外部因素分析♀,蛋壳公寓未来具备十足的成长性♂□﹡。但是♀↑,它也着面临长租公寓领域的共性难题——盈利难↑∵。

长租公寓是一个长期经营♀▽,然后逐渐获利的行业∴。只有当规模达到一定程度♂,才能以规模化降低装修成本┊⊙□,从而实现盈利♂。招股书显示☆┊⊿,截至2019年11月30日♂┊↑,蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场⊿,共运营公寓单元数量为432690套∴。

IPO前?∟,高靖持有蛋壳14.2%的股份♂,天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份⌒。老虎环球基金为最大机构投资人□⊿,占20%的股份;蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方⊙□,占股7.8%﹡⌒。IPO后∟⌒,高靖和沈博阳的持股比例将分别为13.4%和5.9%↑△,其中高靖的投票权达75.6%△。

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而屏幕上醒目的股价⊙△,成为了各方资本“造富”的依据所在﹡□。蛋壳的上市〇⌒,是否能够造就新的财富传奇☆,这无疑是一个“撩人”的问题▽,直指蛋壳公寓的“价值”┊。

在笔者看来﹡,无论股价是涨还是跌π?,都不能成为今天蛋壳公寓现时的价值体现┊♂。一时的涨跌π┊,并不能衡量一家企业的价值∴,短期波动和上市公司价值无关∟,短期波动完全是随机的⌒。

在钟声结束的那一刻〇π,蛋壳公寓的股权就够也随之发生变化↑π〇。

从内部体系来看⊙,蛋壳具备两点独特的优势☆,第一是蛋壳是一家科技驱动的公司⊿□∟,第二是拥有创新的“新租赁”业务模式↑▽□。

巴菲特曾经说过:“短期来看▽△,证券市场有序化是不可思议的;但长期走向永远是朝着价值回归∴﹡□。”

也就是说∵,蛋壳公寓未来在规模效应达到一定程度后〇,随着成本费用控制能力的提升♂♂,其盈利能力将逐步改善↑∵☆。另外△π,蛋壳公寓与房东的租约为4-6年☆┊,而蛋壳公寓的投入回本周期为12到20个月◇?。也就是说⊙◇⊿,在与房东的租约内⊙┊,蛋壳可以提前锁定盈利期┊┊♂。

从长远视角来看∟,蛋壳公寓上市后价值如何∴,要结合内部和外部的环境来综合分析其未来的成长性♂▽。

如何破解盈利问题⊙◇,不仅是关乎蛋壳公寓未来的生死∟↑,更是一个行业难题□⊙⌒。蛋壳公寓是否能摆脱这个“魔咒”☆,或许可以从其近几年的财务数据中管窥一二﹡↑。

《中国流动人口发展报告》预计∴↑,2030年全国租赁人口将达2.7亿人□∴。可以预见〇∴,未来五到十年☆,中国租赁市场将继续迎来高速增长∵┊∴。艾瑞咨询数据显示☆∟,2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元△,预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元∟﹡∟。中国一线和二线城市的住宅租赁市场规模在2018年达到人民币1.2万亿元⊿,预计到2023年将增长到人民币2.0万亿元♂□∟。

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蛋壳公寓成为了2020年登陆纽交所的中国第一股〇﹡,股票代码为“DNK”⊙﹡。这也是继青客公寓后⌒△,国内第二家赴美上市的长租公寓品牌♀?。

乐居财经 王泽红 发自北京铛♂π!铛♂⊙∵!铛⌒♀⌒!敲完钟后的高靖很开心□♂↑,这家他一手创办的企业成功上市了♂▽。

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蛋壳公寓创新的“新租赁”模式⌒,颠覆了传统住房租赁行业?↑∟,并没有实体店面?△,其特征可以概括为三点:集中化经营、设计装修标准化、业务流程在线上?。具体而言∟∵▽,蛋壳通过集中化运营业主托管的房源◇△⊿,并将其出租;再对公寓单元进行设计装修和布置;同时运用互联网技术为业务流程提供支持♀♂,使得业主和居民均在线操作▽﹡◇。

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