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【四川甘孜州地震】

近两年∟♂⌒,在追逐千亿规模的路上∵♀,禹洲地产频繁的人事变动也引入关注↑△。包括此前在16个月换掉3个财务总监邱于賡回归▽□◇,2019年在禹洲地产担任执行总裁近5年的蔡明辉离职◇〇,以及2020年年初∴┊,原奥山控股副总裁张岩到任禹洲副总裁〇┊,以及禹洲商业地产总经理冯小川离职等◇☆。

据历年财报☆♀∵,在2014年至2019年♂,禹洲地产合约销售金额分别为120.13亿元、140.18亿元、232.57亿元、403.60亿元、560.29亿元、751.15亿元快速扩大□♂♂,但从增长率来看♂,2015年-2019年▽△◇,禹洲地产合约销售金增长率分别为16.69%、65.91%、73.54%、38.82%、34.06%◇,在2016年和2017年的高速增长后∟∴☆,其合约销售规模增长正在减缓☆。与此同时⊿π▽,禹洲地产2019年销售及营销成本为6.59亿?◇♂,比2018年同期上涨43.65%▽♂。

知名地产分析师严跃进对时间财经表示☆▽﹡,受行业限购、限价政策调整的影响∴,全行业的毛利率这两年都在下滑⊿♂,“但下滑不代表下跌◇┊∴。后续对于毛利率的数据平衡∴,企业要适当做好对市场周期的判断┊,因为未来房地产市场仍受到多项因素波及﹡♂,这个时候千万不能放松营销的节奏♂♀☆。”

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来源: 时间财经原创 武竹一能否圆梦◇?图源:禹洲集团官网近年来▽,销售额拼千亿、万亿逐渐成为戴在大部分房企头上的“紧箍咒”◇□◇,禹洲地产股份有限公司(下称“禹洲地产”)也不例外◇∟。

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对此⊿,严跃进也表示:“销售数据与积极拿地有一定关系┊♂◇,销售额与土地高周转周期为6个月△┊,一般土地总价上升┊♂,积极拿地扩大规模↑♂〇,销售数据都会有所体现▽。不过↑?,营销成本越多越容易促进规模的增长◇,但行政开支等的加大﹡∴☆,则会削减其盈利空间﹡,这是需要注意的⊿。”

蔡明辉2014年加入禹洲地产〇,随后▽π,这家闽系房企加快全国化布局和规模扩张☆,年合约销售金额从2014年的120亿元增长至2018年的560亿元?♂。不过禹洲地产2018年离既定目标差了40亿♀。

在近日举行的2019年度业绩会上⌒□,禹洲地产创始人及董事局主席林龙安再度提到千亿目标〇□,他肯定“2020年将完成千亿规模”∴﹡┊。早在2017年π,林龙安就给禹洲地产提出三年破千亿的目标⊙?∵,即2020年达到千亿销售规模◇△。在此后的许多场合∴⌒♂,林龙安都重申了这一目标﹡△,包括他在2020年的新年致辞中⊙,也提到2020年是禹洲决胜千亿的一年∟。

图源:禹洲集团官网冲刺千亿1994年⊿⊿┊,毕业于会计系的林龙安在厦门创立禹洲地产﹡〇♂。官网显示?,禹洲地产为中国房地产40强□,业务范围包括住宅、商业、酒店、物业、金融五大板块┊△♂,2009年11月在香港联交所成功上市∟?。而带领禹洲地产从无到有的林龙安与妻子郭英兰∵,以110亿元人民币财富名列2020胡润全球房地产富豪榜第182位?⊙⌒。截止4月3日收盘〇▽┊,禹洲地产最新市值159亿港元↑﹡┊。

在禹洲地产2019年的收入构成中┊,物业销售收入约为224.70亿元⊙▽﹡,约占总收入96.68%〇〇∴,物业销售收入较去年同期下降4.89%⊙∵⊙,至2019年的224.70亿元∵∴↑。此外┊,其酒店经营收入也同比有所下降∟↑。

在2016年、2017年连续两年增长率超50%之下♀,2017年上调销售目标为400亿元后◇,也正式提出“3年冲千亿”的目标┊。为此π▽,2018年初♀◇?,禹洲地产遍斥资38亿元拿下了沿海家园的7个子公司100%股权〇∵,新增项目总建筑面积约548万平方米┊◇,也新进入北京、佛山、沈阳三个城市┊。彼时□,据媒体报道∴⌒↑,林龙安曾将目标定位为600亿?┊π,2019年800亿元∟π,2020则为1200亿元﹡□,这个目标比1000亿再有提高┊□。

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尤其是2019年上半年∴⊙∵,据观点地产网此前报道□♂,2019年上半年便以141.3亿权益地价获得14宗地块∟△,拿地金额远超2018年全年〇⊿。其中⊙,2019上半年△,禹洲获取的大部分土地均为溢价成交⊙┊↑,14宗地块中溢价率超过30%的逾6宗∟。

在此次2019年业绩报告中◇∵,禹洲地产提到♂∴,公司一直积极探索多元稳定的融资渠道☆♀,2019年公司通过积极的债务管理和置换♂△,将利率较高的美元债进行了置换☆♂〇,进一步降低了融资成本⊙♂。但2019年其整体加权平均融资成本为7.12%◇,虽比2018年同期7.23%有所下降△♂,而2017年该数值为6.02%﹡。在此背景下∟┊,由于杠杆提升∟?,申万宏源于2019年7月将禹洲地产评级下调至中性▽。彼时﹡┊,申万宏源表示⊙◇♀,禹洲地产外债占比则从30%升至45%♂﹡⊿,申万宏源还在研报中提到了禹洲地产“激进的扩张目标”?。

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不过∵□,在禹洲地产上市的2009年♂,销售金额仅为39亿元〇♂♂。2013年⊿▽π,禹洲地产规模首进百亿俱乐部﹡?。随后的2014年⌒,禹洲地产进军南京⊙,由此长三角的布局逐渐成型☆∵。2016年?⊙,其总部从厦门搬迁至上海⊿⌒♂。到目前∴∟△,禹洲地产2019年在长三角区域实现合约销售总额约为487.73亿元△,约占合约销售总额的64.93%↑⊙,苏州、合肥、南京、上海及杭州为长三角地区的销售“主力”城市┊。

如今⌒,打造千亿房企的任务落到了出身“万科系”的执行总裁许珂的身上☆∵┊。不过♂,据观点地产网☆↑∟,在疫情影响下〇⊿,2020年前两个月⊙,禹洲地产累计实现销售金额为46.45亿元◇,同比减少21%□□⊿,一季度全口径将在100亿左右⊙↑?。也就是说▽,禹洲地产要在剩下三个季度消化900亿的销售目标∟。

截止到 2019 年底□,禹洲地产总土地已超过2012 万平方米┊,总土储货值超3611 亿元↑♀♀,其中有 1004 亿元货值为 2019 年获取∵∴。时间线拉长来看□〇﹡,禹洲地产2014-2018年的新增土地储备分别为100.61万方、102.41万方、264.77万方、379.35万方和540万平方米♂﹡π,其中♂◇⊿,2016年内新增超过2014年和2015年两年新增土地面积的总和π⌒∟,随后逐年增长明显┊。

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据公告显示♀〇∵,2019年禹洲地产合约销售金额约为751.15亿元π,此前的2016年到2018年┊﹡◇,其销售规模分别为232亿元、403亿元和560.29亿元﹡,相比2018年的“未及预期”∴,2019年〇,禹洲地产在增加了2倍拿地支出后♂,取得了合约销售面积超额完成12%的成绩♂⌒。

对此⊙?□,林龙安称⊿⊿,“2019年全行业毛利率已降至25%左右♂▽,对禹洲地产来讲﹡,未来土地价格还会有上升可能⌒,由于一、二线城市的限购、限价非常厉害〇,几乎没有上涨空间↑,所以在拿地的时候π▽,一定要以现有的价格倒算我们的盈利空间〇?。”他还强调⊿♂△,未来希望能保持 25%-30%的毛利率♂,在2019年26%基础上〇▽,其下降空间已经不大?。

财报显示⊿〇,2016年-2019年♂,禹洲地产销售规模分别为232亿元、403亿元、560.29亿元、751.15亿元┊△,处于非常稳定且较快速增长态势﹡。但2016年至今⌒﹡♂,禹洲地产的毛利率则分别为36.27%、35.4%、30.72%、26.21%↑▽,已连续4年下滑◇↑,尤其2019年?,禹洲地产毛利约为60.92亿元△,相比2018年减少约18.42%∟┊。

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时间财经针对上述问题△,多次联系禹洲集团和禹洲地产等∟☆,截止发稿♂,均未获回复♂。

根据财报◇,禹洲地产2019年实现销售收入为232.41亿元□┊,同比减少4.38%;归属股东净利润36.05亿元?〇♀,同比增长2.88%♂∟△。不过♀┊〇,营收下滑的同时净利增长◇?〇,主要是来源于出售附属公司π▽。

图源:禹洲集团官网不过□,2018年◇,禹洲地产冲击600亿销售额目标失败∵。数据显示♂☆,2018年禹洲地产实现合约销售额560亿元〇∟⊙,同比增长39%♂☆,目标完成率93%∟。随后⊙♂π,禹洲地产在2019年明显加快拿地的脚步□∴┊。2019年⊿,禹洲地产通过公开招拍挂以及收并购的方式斩获35幅地块△♀⌒,权益土地储备地价合共约244.4亿元♂,权益归属总建筑面积265.69万平方米△⌒♀,平均楼面价为10023元/平方米﹡。对比2018年80.52亿元的权益地价⌒∵,2019年在拿地支出增长了2倍△。

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2020年1月7日▽,禹洲地产公告称将发行于2026年到期的本金为6.45亿美元、利率为7.375%的优先票据⌒。而在2019年⊙,禹洲地产曾发布关于美元债的公告20余条♂☆,其中主要包括建议发行优先票据、发行优先票据以及优先票据的收购要约等♀﹡⊿,全年发行美元债7次?◇♂,规模31亿元⊙,所发行美元债加权融资成本为7.95%〇。截止2019年末┊┊♂,禹洲地产银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额合共为556.69亿元π⊙。

相比之下⌒,禹州地产出售附属公司、收购附属公司等其他收入收益净额则大幅增加⌒↑♂,2019年禹洲地产其他收入及收益由2018年的4.97亿元增加至2019年的21.68亿元⊿∟☆。其中☆,出售附属公司获得收益约14亿元π□。

值得注意的是π,近年来┊⌒?,禹洲地产对债券融资依赖度越来越高⊙∴□。Wind数据显示♀□⊙,2016年-2018年☆∴,禹洲地产债券融资占比分别为21.35%、47%和49.37%□⊙□,其中加上2020年1月7日发行的美元债□⌒↑,禹洲地产当前未结清的美元债规模达56.45亿美元⌒♂﹡。

流动负债700亿随之而来是上升的负债率∵,禹洲地产净资本负债率从2017年的57.7%升到2019上半年的72.7%∵。不过⊿⌒,禹洲地产新上任的首席财务官邱于赓此前表示?♂﹡,“去年上半年的负债确实有些高⊙,但自下半年来公司拿地已经没有那么激进了”▽。2019年年末∵?,禹洲地产流动负债总额增长8%至699.12亿元∵,净资产负债比则为65.64%⊙π◇。

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